REVIVAL REAL ESTATE! 5 Schlüsselkomponenten für die Revitalisierung von Bestandsimmobilien

DEN Bestand gibt es nicht.

Der Begriff „Bestand“ ist ein typisch deutsches Wort. Er steht für Standsicherheit, Dauerhaftigkeit – aber auch für etwas Maskulines, etwas Trutziges. Ableitungen wie „bestehen“ oder „Gültigkeit behalten“ sprechen Bände über unser kulturelles Verhältnis zu existierenden Gebäuden. Doch in der Realität des Immobilienmarkts zeigt sich eine andere Wahrheit: Nichts bleibt, wie es ist. Und wer stehen bleibt, fällt heraus – aus dem Markt und aus der Gunst des Mieters.

„DEN Bestand“ als homogenes Gebilde und im Unterschied zum Neubau gibt es schlicht nicht. Unterschiedliche Baujahre, Typologien, Nutzungskontexte – vom Gründerzeitquartier bis zum DDR-Kaufhaus – verlangen differenzierte Strategien. Schlußendlich ist jedes Gebäude spätestens ab seiner Fertigstellung ein Bestandsbau. Was zählt, ist nicht das Vorhandensein von Substanz, sondern ihre Fähigkeit, sich neu zu behaupten. Wer Bestände richtig verstehen will, muss ihre Wandelbarkeit verstehen.

‍

‍

Es gibt nur gute oder schlechte Immobilienprodukte

Machen wir uns nichts vor: In erster Linie geht es derzeit im gewerblichen Bereich darum Leerstand zu verringern, oder zu vermeiden! Aber wie? Ein klarer Blick auf Immobilien offenbart: Sie sind weit mehr als gebaute Hüllen. Sie sind gebündelte Versprechen – auf Nutzung, auf Erlebnis, auf Relevanz. Und sie stehen im Wettbewerb. Was funktioniert, bleibt; was sich nicht weiterentwickelt, verliert an Bedeutung. Die zentrale Unterscheidung liegt also nicht zwischen Neubau und Bestand, sondern zwischen marktfähig und überholt.

Gerade Bestandsimmobilien bringen spezifische Vor- und Nachteile mit sich. Sie tragen Geschichte, Substanz und oftmals emotionale Verankerung – aber oftmals auch bauliche Altlasten oder ein veraltetes Image. Ziel muss es sein, aus dieser Ausgangslage wieder ein funktionierendes, marktfähiges Produkt zu formen – durch stringente Prüfung, strategische Neupositionierung und eine präzise Programmierung.

‍

Der Produktarchitekt als neue Schlüsselrolle

Die Entwicklung solcher marktfähiger Immobilienprodukte verlangt ein neues Rollenverständnis: den Produktarchitekten. Diese Figur denkt interdisziplinär und systemisch. Sie analysiert Märkte, versteht Zielgruppen, entwickelt Programme, übersetzt Marken in Räume und orchestriert die relevanten Komponenten zu einem stimmigen Ganzen.

Inspiriert von Innovationsprozessen anderer Branchen, bringt der Produktarchitekt bei REALACE zentrale Schlüsselkompetenzen zusammen: Zielgruppe, Programming, Vermarktung, Brand, Concept Architecture, Development Strategy, Geschäftsmodell. Besonders im Bestand wird er zur Schlüsselfigur – weil hier nicht alles „neu gemacht“ werden kann, sondern das Bestehende intelligent transformiert werden muss.

‍

Fünffacher Druck: Warum Bestandsimmobilien an Wert verlieren

Die Herausforderungen der Revitalisierung sind gewaltig – vor allem, wenn mehrere Faktoren zusammenwirken. Fünf kritische Entwicklungen treiben den Wertverfall voran:

• Verändertes Nutzerverhalten – Neue Arbeits- und Konsummuster erodieren die klassischen Geschäftsmodelle.

• Klimawandel & EU-Taxonomie – ESG-Kriterien werden zur Bürde aber auch Eintrittskarte in zukunftsfähige Märkte.

• Technologische Transformation – Digitale Infrastrukturen fordern neue Prozesse und bieten neue Produkte

• Veränderte Märkte – Die Nachfrage verlagert sich und versiegt in bestimmten Segmenten sogar auch.  

• Zins- und Finanzpolitik – Steigende Finanzierungskosten bei sinkender Marktnachfrage bringen Projekte in Schieflage.

Der sogenannte Stranding Point markiert den Moment, in dem eine Immobilie regulatorisch und wirtschaftlich nicht mehr mithalten kann. Wer diesen Punkt ignoriert, riskiert erhebliche Wertverluste.

In dieser Entwicklung besteht bei ca. 25 bis 50% Leerstand ein Kipppunkt. Mit dem richtigen Ansatz kann das aber auch ein Turning Point sein: eine produktive Zäsur, an der neue Lösungen möglich und oft auch notwendig werden. Denn mit dem zunehmenden Leerstand sinkt nicht nur die Marktfähigkeit – es steigt buchstäblich der Platz für tiefgreifende Transformationen. Was vorher tabu war, wird wandelbar – in neuer Konstellation, mit veränderter Positionierung oder Nachbesserung an der Produktqualität.

Dieser Wendepunkt kann Ausgangspunkt für neue Qualität sein: durch mutige Nutzungskonzepte, kluge ESG-Strategien oder disruptive Geschäftsmodelle. Wer ihn erkennt und gezielt nutzt, kann den Abstieg zu einer Renaissance werden lassen.

‍

Unser Einstieg zur Lösung: REAL PRODUCT REVIEW

Der REAL PRODUCT REVIEW ist das methodische Fundament für eine erfolgreiche Revitalisierung. Er analysiert vier zentrale Ebenen – Positionierung, Nutzung, Zielgruppe und Wirtschaftlichkeit – und ergänzt sie um weitere Erfolgsfaktoren wie Nachhaltigkeit, Architektur, Markenbildung und Kommunikationsstrategie.

Ergebnis ist eine datenbasierte, aber kreative Einschätzung der Potenziale eines Gebäudes. Diese „Erstdiagnose“ kann in unterschiedlichste Richtungen führen: Umbau, Umnutzung, Neuprogrammierung oder temporäre Aktivierung. Sie ist Startpunkt für Architektur, Marketing und Entwicklung – und sie bringt Ordnung in das komplexe Spielfeld der Revitalisierung. Dabei sind bestimmte Schlüsselkomponenten in aller Regel von entscheidender Bedeutung.

1. Positionierung – Differenzierung mit Charakter schaffen

Jede Immobilie braucht eine klare Positionierung – in der Setzung thematischer Schwerpunkte und in der Abgrenzung zur Konkurrenz. Gerade im Bestand kann das eine besondere Herausforderung sein, denn häufig dominiert zunächst der bauliche Zustand. Umso wichtiger ist eine inhaltliche Profilierung und eine tragfähige Vermarktungsstory.

Wegweisend für die erfolgreiche Neupositionierung können vier exemplarische strategische Pfade sein:

• Easy Economy: Eine kurzfristige Aktivierung mit minimalem Mitteleinsatz. Hier geht es darum, durch temporäre Nutzungen oder einfache funktionale Anpassungen schnelle Effekte zu erzielen – etwa bei leerstehenden Malls oder Kaufhäusern.

• Urban Upgrade: Eine gezielte Öffnung und Aufwertung durch urbane Impulse – zum Beispiel durch Nutzungsmischungen, Erdgeschossbelebung oder kulturelle Zwischennutzungen. Diese Strategie eignet sich vor allem für urbane Gewerbestandorte in guter Lage mit Entwicklungspotenzial.

• Big Business: Eine Strategie für großvolumige Nutzer. Auch wenn derzeit im Markt schwierig umzusetzen, kann sie für bestimmte Großmieter mit spezifischen Anforderungen weiterhin erfolgreich sein.

• Hybrid Hero: Der zukunftsfähige, resiliente Stadtbaustein. Diese Strategie kombiniert Nutzungsmischung, Community-Building und ESG-Kriterien zu einem kohärenten Produkt mit starker Identität.

Diese vier Pfade dienen als Orientierung und Entscheidungshilfe. Welche Strategie im konkreten Fall erfolgversprechend ist, hängt maßgeblich von Lage, Gebäudetypologie, Zielgruppenpotenzial und Image ab.

Beispiele wie Kalle Neukölln, wo ein Parkhaus zur XXL-Garage wird, oder Creon, wo aus einem Pflegeheim ein neues Konzept für gemeinschaftliches Wohnen entsteht, zeigen, wie stark eine gut entwickelte Story wirken kann – wenn sie glaubwürdig aus der Substanz heraus entwickelt und mit einer klaren Haltung kommuniziert wird. Auch ESG-Maßnahmen sollten nicht nur formal abgearbeitet, sondern als marktwirksame Differenzierungsmerkmale verstanden und in die Positionierung integriert werden.

‍

‍

2. Programming – Nutzungssynergien strategisch entwickeln

Ein tragfähiges Nutzungskonzept ist mehr als ein funktionaler Flächenmix. Es geht darum, aus einer Vision ein räumliches Gefüge zu machen, das auf reale Nutzerinteressen trifft, Synergien stiftet und mit den Qualitäten des Ortes harmoniert. Im Bestand bedeutet das oft: nicht alles neu denken, sondern bestehende Potenziale neu kombinieren. Genau dafür bietet sich das Arbeiten mit vorkonfigurierten Nutzermodulen an. Diese bilden wiederkehrende, marktgängige Nutzungsbausteine ab – etwa Arbeitswelten, Urban Sports, Soziales oder Gastronomie – die sich je nach Standortlage und Zielgruppe flexibel zu einem sinnvollen Gesamtsystem kombinieren lassen.

Die REVIVAL-Methode von REALACE strukturiert diesen Prozess. Sie analysiert das bestehende Gebäudeprofil mit einem "Gebäude-Radar", kombiniert es mit einem "Nutzungsbaukasten", der reale Betreiberinteressen berücksichtigt, und simuliert verschiedene Szenarien in Bezug auf Genehmigungsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Vermietungschancen. Das Ergebnis: belastbare Nutzungskonzepte, die sich aus der Substanz und dem Markt ergeben – keine schönen Wunschzettel.

Bei komplexeren Aufgabenstellungen – wie etwa der Revitalisierung von Quartierszentren – kommt diese Methodik ebenfalls zum Einsatz. Dabei werden die Erdgeschosszonen auf Basis der Sozio-Demografie und weiterer Faktoren neu programmiert für die Vermarktung.

‍

3. Identity Building – Vom Branding bis zur Marke im Raum

Identität entsteht auf zwei miteinander verwobenen Ebenen: der kommunikativen und der räumlichen. Identity Building reicht von der Namensgebung über das visuelle Erscheinungsbild, Storytelling und Tonalität bis hin zur Gestaltung der User Experience im Raum selbst. Architektur, Materialität, Signage, Kunst und sogar Geruch oder Akustik können Teil dieser räumlichen Inszenierung sein – sie übersetzen Werte, Haltung und Differenzierung in eine sinnlich erfahrbare Umgebung.

Doch Identity Building ist keine Schablone, kein „Copy-Paste“-Verfahren. Der Charakter eines Ortes muss immer aus dem Ort selbst heraus entwickelt werden. Das bedeutet: die vorhandene Substanz, Geschichte, Umgebung und Zielgruppe zu analysieren und in eine identitätsstiftende Gestaltung zu überführen. Gelingt das nicht, entsteht schnell eine artifizielle Kulisse, die von Nutzerinnen nicht angenommen wird.

Branding ist dabei kein Selbstzweck, sondern ein strategisches Werkzeug, um aus vorhandenen Mehrwerten einen starken Charakter zu formen – der Vertrauen schafft, Orientierung gibt und emotionale Bindung erzeugt. Gutes Identity Building beginnt bei der Zielgruppe und mündet im Ort. Es ist eng verwoben mit Placemaking, da beide Schlüsselkomponenten gemeinsam daran arbeiten, Orte wieder zu beseelen und mit Bedeutung aufzuladen.

‍

4. Placemaking – User Experience und Community Building

Placemaking bedeutet, Orte nicht nur funktional oder gestalterisch aufzuwerten, sondern sie zu beleben – durch echte Interaktion, soziale Bindung und gemeinschaftsstiftende Aktivitäten. Es geht dabei um zwei zentrale Säulen: User Experience und Community Building.

Im Mittelpunkt steht die Frage: Wer bringt Leben an einen Standort? Typische Anker-Mieter mit Außenwirkung wie Gastronomie, Fitness, Hotels, Gesundheits- oder Kundenzentren spielen hier eine entscheidende Rolle. Aber Placemaking beginnt bereits früher – bei der gezielten Auswahl und Integration dieser Akteure.

Nutzerinnen und Mieter werden dabei nicht nur „bedient“, sondern können aktiv in den Entwicklungsprozess einbezogen werden. Durch Interviews, Workshops oder Pioniernutzungen können sie Bedürfnisse und Ideen artikulieren. Gleichzeitig gilt: Der Mieter weiß nicht, was er (noch) nicht weiß – daher braucht es Experten mit Empathie und analytischem Gespür, die aus Aussagen, Verhalten und räumlichem Kontext ein tragfähiges Konzept ableiten können.

Der Standort selbst wird im Placemaking in Beziehung zur Umgebung gesetzt: Welche Rolle kann und soll er im Quartier spielen? Wie entsteht ein neuer, positiver Imagetransfer? Placemaking ist also auch immer Nachbarschaftsgestaltung – mit Wirkung auf das Stadtbild und das soziale Gefüge.

Am Beispiel von Kalle Neukölln wird deutlich, wie diese Prinzipien konkret greifen: Die großen Atrien, die öffentlich zugängliche Food Hall, die riesige Dachterrasse mit Schwimmbecken und Gewächshäusern sind nicht nur architektonische Spielereien – sie sind bewusst inszenierte Orte der Interaktion, Vernetzung und Identifikation. Sie markieren Knotenpunkte der Community und machen das Projekt lebendig.

Gutes Placemaking konzentriert sich auf diese Schlüsselorte. Es arbeitet mit präziser Dramaturgie: Wo entsteht Nähe? Wo Austausch? Wo Rückzug? Es denkt den Ort vom Erlebniswert und der sozialen Funktion her – und das zahlt sich aus, nicht nur im Image, sondern auch im wirtschaftlichen Erfolg.

‍

‍

5. Neue Geschäftsmodelle – Brauchen wir flexiblere Ansätze?

Die Krise der Bestände ist auch eine Krise veralteter Geschäftsmodelle. Das klassische Prinzip der Vollvermietung mit langfristigen Verträgen, standardisierten Flächeneinheiten und rein technischen Betreiberleistungen gerät zunehmend unter Druck. Gleichzeitig wächst die Erkenntnis: Wir leben in einer Zeit des Umbruchs, in der Immobilien neu gedacht werden müssen – auch in ihrer ökonomischen Logik.

Neue Zeiten erfordern neue Rollenbilder: Der Vermieter wird zum Gastgeber, der Assetmanager vielleicht zum Community-Manager und Placemaker. Statt sich auf starre Mietmodelle zu verlassen, wird aktives Service-, Hospitality- und Beteiligungsmanagement vielleicht wichtiger.

Gerade im Bestand eröffnen sich hier besondere Potenziale. Denn oft ist ein aufwändiger Umbau gar nicht nötig, wenn die vorhandenen Räume durch intelligente Nutzungskonzepte, neue Services oder alternative Vertragsmodelle neu aktiviert werden. Sind Modelle wie Membership, Pay-per-Use oder kuratiert kombinierte Mietflächennutzung eine Zukunft? Sie bieten flexiblere Nutzungsoptionen – sowohl für Mieter als auch für Betreiber. Besonders spannend ist dies für hybride Orte und Nutzergruppen mit hohem Kommunikations- oder Innovationsbedarf.

Ein Beispiel liefert die Urban Tech Republic, wo ein Token-basiertes Bezahlsystem getestet wird: Flächen werden nicht dauerhaft vermietet, sondern flexibel gebucht – gestützt durch digitale Infrastrukturen. Das senkt Schwellen, erweitert den Nutzerkreis und erhöht letztlich die Flächeneffizienz. Solche Systeme können insbesondere im Bestand helfen, schwierige Umbauten zu vermeiden und dennoch durch modulare, smarte Vermietungsmodelle neue Attraktivität und Resilienz zu schaffen.

‍

Fazit: Das Revival von Bestandsimmobilien braucht Haltung, Systematik – und Mut

Der Weg zur erfolgreichen Revitalisierung ist kein Hexenwerk. Aber er verlangt systemisches Denken, Mut zur Differenzierung und eine neue Kreativität im Umgang mit vorhandener Substanz. REVIVAL und  REAL PRODUCT REVIEW liefern das methodische und strategische Rückgrat dafür.

Die fünf Schlüsselkomponenten – Positionierung, Programming, Identity Building, Placemaking und neue Geschäftsmodelle – lassen sich modular in bestehende Prozesse integrieren. Sie helfen, nicht nur technische Lösungen zu finden, sondern echte Lebenswelten zu schaffen, die wieder relevant und resilient sind.

Schlussendlich gibt es einen großen Werkzeugkasten, um Bestandsimmobilien zu revitalisieren. Es kommt auf die richtige Auswahl und Dosierung der Mittel an. Nicht jede Maßnahme passt zu jedem Objekt – es braucht Fingerspitzengefühl und Erfahrung, um aus der Vielfalt möglicher Ansätze die richtige Kombination zu wählen.

Dabei gilt es, über das Gebäude als bloße „Mietfläche“ oder technisches Objekt hinauszudenken. Eine zukunftsfähige Immobilie ist immer auch ein Ort, der Mehrwert für die Zielgruppen schafft – sei es durch Atmosphäre, Services, Gemeinschaft oder Erlebnisqualität.

Genau das ist der Kern unserer Arbeit. Der Revitalisierungsprozess ist kein rein technisches oder planerisches Projekt. Er ist ein kultureller und strategischer Transformationsprozess, der zwischen klaren Konzepten, bewährten Methoden und transdisziplinärer Kreativität oszilliert: REVIVAL REAL ESTATE!

‍